최근 부동산 가격하락으로 '깡통 전세'나 전세 사기 등이 확산되고, 갭투자로 인한 깡통전세도 증가하고 있어 임차인이 보증금 전부를 회수하지 못하는 피해가 늘고 있다.

깡통 전세란 집주인이 은행대출금을 안고 주택을 매수한 상태에서, 이자를 지속적으로 연체하거나 갚지 못해 집이 경매로 넘어가거나 담보 등으로 임차로 살고 있는 사람이 전세보증금을 받지 못하는 전세를 의미한다.

갭투자는 주택 가격이 상승할 것으로 예상하고 주택을 구입한 후 가격이 상승했을 때 되팔아 수익을 챙기는 투자이다. 갭(Gap) 의미는, 주택매매가격과 전세보증금의 차이이다. 갭만큼 즉, 매매가격에서 보증금을 뺀 만큼의 금액만 있으면 주택을 사는 것이 가능하다.

이에 본지는 전세보증금 피해 방지에 일조하려는 의도에서, 전세보증금 보호에 대한 방법을 게재한다. 대항력과 우선변제권 확보를 통한 전세보증금을 보호하는 방법으로 3가지가 있다. 확정일자와 전입신고, 전세권 설정등기 그리고 전세보증보험가입이 그것이다.

전입신고 확정일자는 세입자가 해당 주소에 살기 시작한 일자를 등록해 확정을 받는 것을 말한다. 세입자가 계약기간 동안 정당한 거주가 가능하도록 임차권을 주장할 수 있게 해서 경매에 넘어가는 상황이 발생해도 자신의 보증금을 온전하게 변제받을 수 있도록 하는 것이다.

전입신고 확정일자는 이사일 기준 14일 내에 하지만, 우선순위 확보를 위해 이사 당일에 진행하는 것이 좋다. 집주인 동의는 필요 없다. 일자가 확정되면 효력이 발생하며, 확정 후에 주소 전입을 나중에 신고하면, 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 같은 날 진행하는 것이 좋다. 행정복지센터에 가서 직접 하거나, 정부24나 인터넷 등기소를 이용해도 된다.

전세권설정등기는 별론으로 하고, 전세보증보험을 주로 살펴보겠다. 전세보증보험은 전세계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우, 전세보증금 반환을 책임지게 되는 보험이다. 임대사업자등록 임대인과 계약은 의무적 가입이고 보험료는 임대인 50%, 임차인 50%이지만, 일반 임대인과의 계약은 임차인이 100% 부담한다.

가입조건은 주택인도 및 전입신고가 되어 있을 것, 공인중개사 확인(날인)한 전세계약서상 확정일자를 받아 둘 것, 보증대상주택의 건물 및 토지가 동일임대인 소유일 것, 보증대상주택소유권에 대한 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기)가 없을 것, 전세 기간이 1년 이상 남아 있을 것, 전세보증금이 대출인 경우 신용대출은 가능하지만 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 불가하다.

준비해야 할 서류는 확정일자 받은 전세계약서, 전세보증금 납부확인서류, 해당 주택의 등기부등본(등기사항전부증명서), 주민등록등본 및 신분증, 전입세대열람내역서 또는 임대차사실확인서 등이 필요하다.

SGI(서울보증보험)은 전세금보장 신용보험이라는 보험상품에 가입하는 것이고, HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)는 전세보증금 반환보증을 서주는 기관이다. 가입은 아파트, 다세대(연립), 단독주택, 다가구, 주거용 오피스텔 등이지만, SGI 도시형 생활주택, HUG 노인복지주택, HF 도시형생활주택, 노인복지주택이 그 대상이 된다.

보증금액을 살펴보면, SGI 아파트는 제한이 없고, 일반주택은 10억 이내로 보증금전액을 가입해야 하며, 일부 가입은 안 된다. HUG 수도권전세보증금 7억 이내, 기타 지역 5억 이내로 보증금 한도 내에서 신청한 금액이다. HF 수도권전세보증금 5억 이내, 기타 지역 3억 이내이다.

한편, 정부도 지난 9월 1일 전세사기 방지를 위한 개선방안을 발표했고, 11월 21일 전세사기 피해방지의 후속 조치로 '주택임대차보호법' 일부개정 법률안 및 동법 시행령 일부 개정령안을 입법 예고했다.

주요 내용을 보면, 선순위 임차인 정보확인권을 신설해서, 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있는 것을 문언상에 명확히 해 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화한다.

현행법상 임차인이 되려는 사람은 임대인 동의를 받아서 확정일자부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있다. 그러나 임차인이 되려는 사람이 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구해도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없다.

체납정보 확인권이 신설되어, '주택임대차보호법'에 임차인이 되려는 자가 계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있다. 다만, 임대인 입장을 고려해 납세증명서 제시를 거부할 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있다. 또한 임대인 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 했다.

납세증명서는 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전 발급된 납세증명서 제시도 무방하다. 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하지 않는 경우 임차인이 되려는 자가 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있는 동의로 제시 의무를 갈음할 수 있다.

현재 임대인이 계약 전 체납세금이 있는 경우 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선한다. 그러나 세금체납 여부는 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 되려는 사람은 알 수가 없다.

또한, 주택임대차 표준계약서를 개정, 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 그 위반 시 임차인에게 해제‧해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가했다.

현행법상 임차인의 대항력은 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생한다. 이를 악용한 임대인이 계약 직후부터 전입 신고일까지 사이에 제3자에게 돈을 빌리고 저당권을 설정해주면 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 문제가 발생했다.